规划形态上缺少私密性和归属感的别墅
来源:    发布时间: 2019-11-27 07:57    次浏览   

第二个方面是别墅社区内的公共绿化环境。凡是住过别墅的人都知道在别墅社区内散步观赏也是一大乐趣。人们散步、健身、遛狗都需要有一定的足够开阔、足够长度的休闲散步****。也需要在景观较好的位置提供足够面积的,公共休憩空间。所以别墅社区并不是由一栋别墅划分的纯私家用地的****,更应该是一个整体的社区的概念。应该有足够的公共活动与公共景观用地,而这些公共的景观用地和绿化用地,标志着社区整体环境质量的档次。市场上比较成功的别墅项目都是因为在公共景观方面有足够的考虑。反之,没有足够公共景观绿地的项目,则难以给人留下高档的印象。

豪宅的价格构成要有技术支撑(设备与技术的高投入、高质量、高舒适)

户外生活是豪宅的重要生活方式(室外景观与建筑设计整合)

作为别墅豪宅,无论其售价500万、上千万或者过亿,它的价格应该有一个合理的构成,也就是说它的资源与设备配置要物有所值。除了一座别墅豪宅所享有的室外大环境资源和每户所占用的土地资源以外,建筑本身应该有足够强的技术质量、建筑材料方面的优势。国内的高档住宅,除极少数象锋尚那样大规模全方位地采用先进住宅技术外,多数的项目并没有多少住宅新技术方面的含量。比如说1万元每平方米的住宅与2万元每平方米的住宅,其价格差异主要体现在所享有的土地资源方面的差异,包括土地成本和环境质量。而在结构、设备和其它新技术方面并没有明显的差异。

买别墅的人都不缺房子住。没有人因为自家的房子太小了,所以买一栋别墅来住。买别墅的人多是第二次置业甚至多次置业,而别墅多用来作为第二居所。所以,买别墅的目的都是为了提高生活质量、尝试一种新的生活方式。因而需要全新的、高质量的户型和空间设计。也就是说,别墅的业主不仅需要一座独门独户的住宅,而是需要一个适应新生活方式的,具有新空间概念、空间体验的高级独立住宅,别墅的空间设计方面必须有独到之处。

别墅豪宅若要通过设计升值,首先应该在功能开发方面把功能具体化、细化,并做深入的、对生活方式的研究与探索。比如,以传统的起居室或客厅为例,可以结合新的生活方式开发出家庭活动厅、舞厅、艺术展厅、会客厅、私人雪茄吧以及和酒吧、餐饮、娱乐结合的多种私人会所式的客厅空间。除必要的卧室与起居室之外,豪宅的其它非主要空间才是显示豪华程度的元素,比如特意加大走廊的长度与宽度,做成艺术展廊。这样的面积分配不是浪费而是增值。

规划形态中也包含景观设计的因素。景观园林是富豪住宅的特权,从前的江南园林都是豪宅的一部分。只有豪宅类等高档住宅才有条件建造具规模、高档次的园林景观。而社区景观的建设是提升整个项目价值的直接有效手段。

对别墅类豪宅来讲,最为稀缺的就是自然山水环境,真正具备自然山水环境的项目很少。做到区域优良、交通便利和有其它因借资源相对来说还是比较容易的。所以很多别墅项目在不具备自然山水环境的情况下人工营造,挖人工湖泊或者建造高尔夫球场,试图弥补自然山水方面的不足。没有山水的别墅项目与城中高档住宅相比,仅仅是密度降低而已。密度降低无疑对居住质量是一种提高,但因为不能享有真正的优质自然环境,也只能降档成为经济型别墅。若评选豪宅项目,没有自然山水的别墅类项目,在环境资源优势方面不能入选。如果一个项目具备这样的自然山水资源,可以说在大环境方面已经不战而胜。

技术层面包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新。由于公寓豪宅的户型集中和单位面积售价高的特点,环保、节能、自然健康的高新技术的采用与别墅类产品和普通公寓住宅产品相比更具有可操作性,这也是可以充分体现公寓豪宅含金量和切实提高其居住舒适性的重要手段。其中很多方面均可借鉴高档公建的技术处理方式,甚至有所突破。如纲结构体系的采用,以创造出可以灵活划分的室内空间,同时提高得房率。此外在外墙保温、遮阳防晒、采暖制冷、隔音防噪、垃圾处理等方面均可采用一些先进成熟的技术,对提高居住舒适度来说,效果直接且可以量化。

不但是豪宅,即便对于普通别墅来讲,户外的生活,包括在别墅自家花园内的活动和在整个小区内的户外活动,都是别墅业主生活的重要部分。买别墅的人并不是因为在城里买不到房子住,而是要享受另外一种生活方式。这种生活方式的主要特点就是更健康、更接近自然,有更多的户外活动场地和机会。户外生活可由近及远分为三个方面,首先是在自家花园内的活动,其次是在别墅社区内的活动,第三可能是在社区附近的自然山水环境中甚至是田园中的活动。

影响别墅社区环境质量的第三个方面就是别墅社区的规划形态。以笔者所做设计的经验,对于一个别墅,价值最高,销售最好的往往是那些分布于道路尽端的别墅,独立占据小岛的别墅,或者几户共享一座小岛或半岛的别墅,以及四到五户围合成小组团的别墅。销售难度最大的则是沿公共道路、环行道****型布置,俗称的行列式布置,规划形态上缺少私密性和归属感的别墅。北京的一栋洋房便是通过规划形态的自然丰富使项目整体升值的实例。

买豪宅的人不缺房子住(空间设计的新体验)

高密度低私密的别墅与豪宅无缘(密度与社区景观质量)

公寓豪宅须有舒适度的突破(人造环境是关键)

对于一个别墅社区内部环境质量评判,也就是这个别墅项目自身内部土地资源的利用情况,主要看建筑密度、私密性和规划形态三个方面。

另一方面,建筑也是艺术的一种。作为建筑艺术品中的上乘作品,别墅豪宅空间的艺术性,空间的表现力,更应该是建筑师和别墅豪宅开发商的新追求。别墅豪宅的房间,不应再局限于传统的四壁天花板的六面体模式,也不应满足于简单的方洞开窗方式。应该在空间的流通方面大胆突破,比如二层挑空、三层挑空,空间的形态方面也应该有所创意,比如做成圆形的厅、开敞的厅等,开窗采用落地、全部开敞等方式和创造其它的特异形空间。创造出普通住宅没有条件做到的丰富空间效果,使豪宅成为艺术品才是使房产升值的最佳策略。

第一中情况的别墅设计,往往是因为简单地追求平面户型合理。所谓户型合理,是住宅设计特别是普通住宅设计中的一个核心原则。主要是指尽量提高主要功能房间的使用率,尽可能降低交通面积的比例,提高得房率,降低公摊面积。具体说就是如何尽量缩小楼梯间和走廊的面积,如何尽可能地缩短走廊等交通空间长度,使从建筑入口最便捷地到达每一个房间。既然别墅已经不是一种满足人基本居住需要的物业,它所追求的是新的功能和更加舒适的生活,所以在别墅和豪宅的设计中,应该把注意力放在如何开发新的功能空间,创造新的空间感受方面,而不是一味追求面积的节省。

地段好、面积足够大、装修豪华是公寓豪宅必备的条件,但仅靠这些特点来支撑其高昂的价格实在单薄。如果不在其内在的舒适度方面有更大的突破,则公寓豪宅将面临别墅类住宅和普通高档公寓的两面夹击,其市场前景也将不乐观。

第二种,在面积方面过于求大。

由于公寓豪宅没有足够的自然环境资源可利用,因此对其室内外空间及景观环境的精心营造,创造出更加怡人的居住环境就显得异常重要。人造环境的成功与否,是关乎公寓豪宅居住舒适度优劣的关键因素,对人造环境的营造,具体表现在三个层面上,即设计层面、技术层面和心理层面。

设计层面包括建筑外观,户型的外观、别墅化的户型室内空间、园林景观、垂直交通等方面。公寓豪宅在这些方面均应比普通公寓住宅有较大的突破和创新。如显赫的外观、别墅化户型布局,个性化的室内空间设计,环境面的最大化,私家电梯直接入户,主次入口分离,入户室中花园等。由于公寓豪宅没有地面庭院,如何创造出人与自然亲密接触的空间环境,也是提升其品质的重要环节。可以借鉴别墅类产品的特色,在不影响主要采光通风的情况下,巧妙设计出具有不同功能及景观要求的前后空中花园,及为住户争取了户外活动的机会,同时也成为绝佳的城市观景平台。

按照通常的做法,建筑设计与景观设计分开的话,容易形成很多设计层面的空白,很难形成建筑与景观一体的室外空间效果。别墅豪宅的庭院景观更应该同建筑设计同步,而且要达到装修的深度。对于普通别墅以及经济型别墅的设计也应尽可能地实现建筑与景观同单位设计,以此打造细节优势。

第三个方面就是自然山水环境。因为买别墅的人并不是因为缺房子住才买别墅,买别墅的主要目的就是为了提高自己的生活质量与品位,特别是追求更好的室外居住环境,所以对自然山水、自然的植被绿化看的非常重。对一个城市周边的别墅项目而言,有没有自然山水环境,其质量和价格将会有天壤之别。国外豪宅所依仗的重要资源便是自然环境。

心理层面包括采取一些特殊手段使公寓豪宅让人觉得物有所值甚至物超所值,豪华看得见。满足住户的心理需求和豪宅认同感。在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有空中别墅的内在品质,又有不让公建的豪华气派外观。总之,公寓豪宅只有通过对人造环境的精心营造,切实提高其居住舒适度,才能在与别墅类产品和普通高档住宅楼之间取得差异化的竞争优势,成为与别墅豪宅分庭抗礼的独特住宅产品

第二个方面是指其交通环境。在以汽车为主要交通工具的时代,无论距离城市有多远,只要有高速连接,交通方便,交通环境的支撑就是到位的。特别是对于别墅类项目,业主都是以私家车为主要交通方式,所以交通便利是很重要的一个条件。如果交通条件不够便利,无论其与市中心有多近,它的价值也要受到影响。

别墅豪宅的社交功能个、公建特征也是它与普通别墅的重要区别。顶级豪宅的概念已经从传统别墅的概念中异化出来,有很强的公建特点,更注重社交公共空间的效果,具备独特的个性和艺术表现力。

总之,买别墅的业主并不是简单看中住宅内部的户性功能与面积,有相当的需求与注意放在建筑之外的私家环境部分和公共环境部分。

而购买别墅豪宅的人,都有很强的支付能力,并非为节省,也不缺房子住。除了对面积规模上的要求以外,他们要求豪宅物业应有更高的质量,应该有更先进的科技以支撑、保障更舒适的生活。这就要求豪宅在结构体系方面、维护体系方面、门窗五金方面、空调等智能化设备方面有极大的提高。如果没有这些技术支撑,空言豪宅奢华,把全部的精力放在高档装修方面,并不是一个长久有效的高档化之路。

第四个方面就是周边有没有其他可以因借的资源。比如说名校资源,著名景点等。如果有其他旅游名胜或生活便利设施,都会使别墅项目升值。国外许多豪宅都是因其地处跑马、赛车名地,拥有文化资源而享有高昂身价。

第一个方面,别墅的庭院是别墅生活中的一半。作为别墅肯定要有自家的花园。有的别墅项目没有院墙围合的自家花园,但是多数别墅项目,或大或小都有私家花园。每户的花园之间有矮墙或篱笆相隔。无论有墙没墙,这个院落被视为业主私人物产的一部分。业主对其投入、修建、养护都将钟爱有加。其对业主生活的价值不亚于别墅的起居室与卧室。提到别墅生活,人们首先想到的就是在院落内或阳台、平台上赏花、听雨、喝咖啡,阳光里与家人嬉戏等等。

以往的别墅设计主要是犯了两方面的错误。

第二种情况,上一代别墅或者说豪宅中,不乏面积1000平方米以上的巨型别墅,但其特点是除了面积过奢侈以外,在功能布局方面和在空间的创意方面并没有什么突破。这样就造成了客厅无穷大,卧室无穷大,而作为整个别墅的格局还仅仅是一个城里普通的四室两厅、五室两厅住宅的简单放大。所以说别墅类豪宅的豪与奢应该体现在建筑空间设计的巧妙和新的功能空间开发方面。简单的大或者小,奢或简都不能满足新一代别墅的功能需要。

第一代别墅基本上都是高密度型的。这样的别墅区在全国各地很常见。成片开发,一栋挨着一栋,整体外观效果和农民发了财自己盖的小洋楼也没有什么太大的区别。密度多在每户占地1亩左右,这样的高密度低私密的别墅无论每户面积有多大,每户装修标准有多么豪华,从整体环境质量上来讲都是与豪宅无缘的。购房者从市区搬到城外别墅,最主要的原因就是追求低密度。第二个方面是私密性。别墅业主相对来说生活富裕,事业成功,渴望在个人家庭生活方面有一定的私密性。所以对于建筑之间距、对建筑之密度的要求,特别是保护住户私密性方面要求非常的高。上一代那种窗户对窗户、两栋楼之间的间距在10米以下的别墅,很显然不能满足新一代别墅或豪宅的私密性要求。目前市场上正在规划设计的一批别墅,可能是处于土地成本的压力,或者是降低销售风险考虑,多数仍然是每户0.8~1亩地。仍然是高密度低私密性的产品。这一批别墅可以作为普通独立住宅或者是经济型别墅和类别墅来销售,但无论如何达不到豪宅的标准。购买豪宅的名流富贾对于私密的敏感程度恐怕不亚于对豪宅舒适度的要求。

做园丁等种植活动也成为别墅业主生活的重要部分。承受着众多压力的现代人,对接近自然的生活有着一种渴望。这种渴望在经过sars之后,变成了一种更为直白更普遍的追求。国人对于一亩三分地的追求可以说与生俱来。上一代别墅每户几十甚至十几平方米的院落,特别是在不能提供一个完整院落的情况下,显得捉襟见肘。不可能实现业主多方面室外活动的需要,更无法种植比较成规模的园林绿化。如果是townhouse类别墅或经济型别墅,也许可以勉强接受比较小的私家院落,但是对于豪宅类别墅来讲,没有足够的院落空间,是达不到豪宅生活标准的。

第一种,在空间面积的分配方面过于吝啬;